「資産家の節税法」で差をつけよう その2

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「資産家の節税法」で差をつけよう その2ここ数年でマンション経営をされる方が増えました。
マンション経営による所得は「不動産所得」となります。
これには所得税がかかります。所得税は超過累進税率が採用されているので、所得が一定額以上になった場合は、その超過額に対して、より高い税率になります。
つまり、所得が増えるにつれ、税金も増えるしくみになっています。
そのためマンション経営が順調にいき、支払利息が減ってきたり、減価償却が少なくなってきたりすると、毎年の利益額が多くなり、その分支払う税金も多くなります。
そこで活用していきたいのが、不動産管理会社の設立です。

マンション経営は会社設立で節税できる

設立前後でなんと70万円以上の差に!

不動産管理会社とは、マンションの家賃管理やメンテナンスの管理業務などを目的とする法人で、マンションのオーナーやその親族が代表者を務めます。
つまり、マンションのオーナーが不動産管理会社を設立して契約を交わし、管理料金を支払うことで所得を圧縮し、節税するという考え方です。
業務内容にもよりますが、管理料金は家賃収入の5~15%程度が一般的です。
たとえば、家賃収入2000万円のオーナーがいて、利益が800万円、税金が188万円だった場合で考えてみましょう。

不動産管理会社と契約を交わし、家賃収入の15%、つまり300万円を支払った場合、オーナーの不動産所得は800万―300万=500万円となります。税金は96万3500円に減りました。
不動産管理会社は管理業務を任せているオーナーの配偶者に給与として年間200万円を支払い、そのほかの経費として100万円あった場合、法人としての利益はなく、法人の税金は均等割の7万円のみとなります。
この場合、オーナーの配偶者は給与に対する税金(所得税+住民税)で13万円ほどを支払います。
ここで法人設立前後を比較してみると、設立前の税金は188万円に対して、設立後は96万3500円+7万円+13万円=116万3500円となります。差額は71万6500円で、62%も下がったのです。
法人を利用した節税方法はこのほかにもあります。

①マンションそのものを法人に借り上げてもらい、法人が入居者に再賃貸する方法
「借り上げ方式」(サブリース)と呼ばれるものです。
メリットとして、マンションが空室の場合でも、オーナーには毎月一定額の入金が見込めるほか、入居時には礼金などを法人の収入にできます。

②マンションそのものを法人が建築する方法
法人に収入を多く残せるメリットがありますが、オーナーと法人との間で土地の貸し借りが発生するなど、契約が複雑になります。

更地のままより、不動産を建てるべし

借地権や借家権がつくだけで節税が可能に

不動産は保有しているだけで固定資産税がかかります。
田舎の両親が他界して、突然、実家近くの遠方の土地や建物を相続したという場合、毎年、固定資産税を支払わなければなりません。
しかもそれが更地だった場合、何の使い道もないのに、固定資産税だけを払い続けるというケースもあります。
そんなときに有効な手段が、賃貸住宅を建てることです。
賃貸契約を結んで人に建物を貸している場合、貸している人はその土地の利用が制限されます。
そのため、相続税法上の評価額を計算するときに一定の減額がなされるのです。

賃貸・アパートの評価額=自用家屋としての評価額×(1―借家権割合×賃貸割合)

たとえば、固定資産税評価額2000万円の建物の評価額は、

2000万円×(1ー0.3×4/5)=1520万円
(※貸家5部屋のうち、4部屋入居で、各部屋の床面積は同一とする)

となります。相続税法上の評価額は1520万円となり、建物の評価が480万円下がります。
評価減は土地も同じです。貸家・アパートの土地は借りている人にも権利があるので、やはり貸している人は制約を受けることになるため、一定の減額がなされます。
このような土地のことを「貸家建付地」と言います。

賃貸・アパートの土地の評価額=自用地としての評価額×(1ー借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
たとえば、2億円の評価額の土地で、借地権割合60%、借家権割合30%、賃貸割合4/5の場合、土地の評価額は

2億円×(1ー0.6×0.3×4/5)=1億7120万円

となり、土地の評価額が2880万円下がります。
借家権割合は全国一律30%ですが、借地権割合は土地によって変わります。
なお、同じ敷地内に駐車場をつくった場合はどうなるでしょうか。
基本的にアパートの敷地は貸家建付地として評価され、駐車場は別の土地として評価されます。これは土地の評価が、原則その土地の利用単位ごとになされるからです。
ただし、例外があります。
「その駐車場の利用者がすべてアパートの賃借人である場合」は、敷地全体が貸家建付地として評価されます。
その駐車場が「入居者専用」か「外部の方も利用しているか」で評価が違ってきますので、専門家に確認しましょう。

株式配当で損をしないための方法

確定申告をしない納税方法

上場株式等の配当金に対する所得税の課税方法は、3つの選択肢から選べます。
1つめが「確定申告をしない」方法です(=源泉分離課税)。
上場株式等の配当や投資法人からの金銭の分配金は、金額の如いかん何を問わず確定申告を不要にできます。
この場合、源泉徴収されている所得税率および復興特別所得税率15.315%と住民税率5%での税額負担となります。

この方法は、1回に受ける配当等の金額ごとに選択することができます。
つまり、A株式の配当は申告不要を選択して、B株式の配当は確定申告をするという選択ができるのです。
また、同じC株式の中間配当を申告不要とし、期末配当は確定申告をするという方法も選択できます。

確定申告をして「総合課税」とする方法

2つめが「総合課税を選択して確定申告をする」方法です。
総合課税とは給与所得や年金等の雑所得、不動産所得、事業所得等と合算して所得税を計算する方法です。
総合課税の税率は、所得税が5~45%、住民税が10%。内国法人から受け取る配当等については配当控除の適用があり、所得税の配当控除は、税額控除制度で次のとおりです。

①課税総所得金額等が1000万円以下のとき、配当所得の10%
特定株式投資信託以外の証券投資信託の収益の分配金=配当所得の5%
特定外貨建等証券投資信託以外の外貨建証券投資信託の収益の分配金=配当所得の2.5%

②課税総所得金額等が1000万円超のとき、1000万円超の部分の配当所得の5%
特定株式投資信託以外の証券投資信託の収益の分配金=配当所得の2.5%
特定外貨建等証券投資信託以外の外貨建証券投資信託の収益の分配金=配当所得の1.25%

特定証券投資信託の配当所得がある場合、「特定証券投資信託に係る配当控除額の計算書」を使用して確定申告することになります(図参照)。
このように配当控除は、商品内容により控除率が異なります。専門家や証券会社などによく確認してから申告する必要があります。
なお、総合課税を選択した場合、上場株式等の売却損失との損益通算はできません。
さらに、その年に受け取った配当の一部を総合課税とし、残りを分離課税とする選択はできません。
つまり、確定申告をするすべての配当所得を総合課税か分離課税のどちらかとしなければならないのです。

確定申告をして「分離課税」とする方法

3つめが「分離課税を選択して、「確定申告をする」方法です(=申告分離課税)。
分離課税とは、給与や年金など、ほかの所得とは別に単独で税金を計算する方法です。
分離課税の税率は、所得税率および復興特別所得税率15.315%、住民税率5%です。

この方法の場合、上場株式等や株式投資信託の売却損失との相殺ができます。
つまり、配当受け取り時に源泉徴収された税金を精算することになるのです。
しかし、分離課税を選択した場合、配当控除の適用はできません。
配当控除を受けるなら総合課税、売却損失との相殺をするなら分離課税により確定申告することになります。
さらに確定申告をする場合には、配当等に関する支払通知書を確定申告書に添付する必要があります。
発行済み株式総数の3%以上を所有するいわゆる大口株主の場合には、確定申告をして総合課税とする選択肢しかありません。
判定時期は、その配当に係る事業年度終了の日となります。

定証券投資信託に係る配当控除額の計算書

特定口座を使えば確定申告なしで売却損と配当を相殺できる

金融商品取引業者等に特定口座を開設した場合、上場株式等の配当等と上場株式等の譲渡損失の金額を損益通算できます。
その年の最後に残った相殺後の金額に対して源泉徴収がされます。
そのおかげで、確定申告をしなくても売却損と配当等を相殺することができます。
この受け入れのできる口座は、特定口座の源泉徴収ありの口座に限られます。

株式配当は課税総所得金額330万円以下だと確定申告するほうが有利

総合課税を選択して株式の配当所得の申告をするかどうかの分岐点は、所得税と住民税を含めて検討する必要があります。
株式配当の場合、課税総所得金額が330万円以下のときは、所得税・住民税を合計して税負担率を考えると確定申告したほうが有利になる可能性が高いです。
株式投資信託の配当の場合は、控除率が下がるので課税総所得金額が195万円以下の場合に申告したほうが有利になる可能性が高いです。
ただし、投資信託の外貨建資産割合が50%超の場合は申告すると不利になる場合があります。配当を受ける金融商品によって控除率が変わるのでよく確認しましょう。
また、非上場等株式の配当金額については、「少額配当金」以外のものは必ず確定申告をしなければなりません。少額配当とは、非上場等株式の配当金で、1銘柄について1回に支払いを受ける配当金額が10万円以下の配当金をいいます。なお、非上場株式の配当金に対する住民税は、必ず総合課税による税金となります。

所得税の確定申告をしない場合でも、住民税の申告は必要になりますので注意ください。
妻が受け取る配当金が大きいと配偶者控除が適用されないこともある配当金を確定申告するかどうかは、所得税の有利不利だけでなく、次の点にも注意をして判断する必要があります。

①妻が配当金を受けた場合、夫の配偶者控除の適用に影響しないか検討する
※妻の配当所得とそのほかのパート等による給与所得等との合計額が38万円超(平成32年分以降は48万円)の場合には夫の税金計算上、配偶者控除の適用不可。

②国民健康保険や後期高齢者医療制度に加入している場合、その保険料に影響しないか確認する
※全国健康保険協会管掌の健康保険の場合、給与計算に基づくため影響はない。

 

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