社長のための不動産を経費にする4つの方式

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中小企業では、家賃を節約するという観点から、経営者が所有する土地に会社が建物を建てて事業を行っているケースが珍しくありません。
この場合のように、貸借の方式によっては、地代を経営者に支払い、その分を経費として課税対象から外すことができます。
具体的にどのような方式なのか、以下で解説していきます。

土地貸借の4つの方式

1.使用貸借

会社が経営者から土地を無料で借りて使用収益を上げ、後に土地を経営者に返却する契約を指します。
この場合、会社は土地を無料で借りているので、税制上の効果はありません。

2.権利金方式

貸借権の設定にあたって、地主である経営者に会社が金銭を支払う方式です。
通常、借地権の慣行がある地域では、土地を借りるときには権利金を支払うことになります。地主が経営者個人であっても、会社から権利金の支払いがないと、会社は経営者から権利金に相当する金額の贈与を受けたとみなされます。
その場合、会社に多額の利益が生じ、新たに多額の税金が発生することになります。
したがって、税務の観点からは、権利金方式はおすすめできません。

3.相当の地代方式

地主が権利金の代わりにそれ相当の地代を受け取っている場合、権利金への課税は行われません。「相当の地代」とは、年間で土地の更地価額の6%とされており、この方式を採用する場合は税務署への届出が必要となります。
このとき、会社としては地代の支払い分を経費にすることができます。しかし、地代を受け取った経営者個人がその収入を確定申告しなければならないため、全体としては税制上のメリットはありません。

4.無償返還方式

土地の借主が、地主が将来その土地を使用する必要が生じた場合に無償で返還することを約束し、借主と地主の連名で税務署に届出を提出する方式です。権利金の支払いは発生せず、地代についても(3)より少ない額しか払わなくてよいとされています。

節税につながるのは「無償返還方式」

無償返還方式を採用すると、会社は権利金の負担をせずに地代を支払い、その分を経費とすることができます。
一方、地主の経営者自身にとっても、不動産所得の確定申告をする必要はありますが、土地の固定資産税は経費にすることができるので大きな負担にはなりません。

無償返還に関する届出書の書き方

無償返還に関する届出書は、地主の納税地を所轄する税務署に2通、借地契約後遅滞なく提出することが定められています。
また、届出書の提出後、

  • 合併または相続による地主または借主の変更
  • 地主または借主の住所や所在地の変更
  • 契約の更新
  • その届出書による契約に基づいた土地の無償返還新

が行われた場合、地主と借主の連名による書面2通を、速やかに税務署へ提出することとなっています。
以下で記入項目について詳しく説明します。

【左側】
  • ①の欄では、「借地権の設定等」と「使用貸借契約」から契約の種類を選び○で囲みます。
  • ②の「地目及び面積」欄には、その土地の登記簿上の地目または面積が現状と異なる場合、現状の地目または面積を記入します。
  • ③の「住所又は所在地」には、地主および借主の住所を記入します。
    ただし、納税地が住所と異なる場合には、その納税地を記入します。
  • ④の「借地人等の所轄税務署又は所轄国税局」には、借主の納税地(借主が連結申告法人である場合は、連結親法人の納税地)の所轄税務署名を記入します。

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▲クリックすると拡大画像が表示されます

【右側】
  • ⑤の「1 契約の種類」には、「地上権の設定」「土地の賃貸」「借地権の転貸」のように、その契約の種類を記入します。
  • ⑥の「2 土地の使用目的」には「鉄筋コンクリート造12階建マンションの建設のため」のように、借主におけるその土地の使用目的を記入します。
  • ⑦の「(1)種類」には、「建物」「構築物」等の会計上の種別を記入します。
  • ⑧の「(2)構造及び用途」には、「鉄筋コンクリート造、店舗用」等のように、建物等の構造と用途を記入します。
  • ⑨の「(3)建築面積等」には、建物等の建築面積、階数、延床面積等を記入します。
  • ⑩の「5 土地の価額等」の各欄には、借地権の設定または使用貸借契約をした時点におけるその土地の更地価額、および収受することとした地代の年額をそれぞれ記入します。
  • ⑪の「6 特約事項」には、建物の用途制限や契約の更新などについて特約がある場合、その内容を記入します。

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無償返還に関する届出書に添付すべき書類

この届出書には、契約書の写しのほか、上記⑩の「5 土地の価額等」に記載した土地の更地価額、財産評価額の計算の明細、その他参考となる事項を記載した書類を添付することが必要です。忘れずに準備してください。

まとめ

いかがでしたでしょうか。借主と地主との金銭の授受にはさまざまな形式があり、一見同じように見えますが税制上の効果は大きく異なります。特に節税効果が大きい「無償返還」の届出にあたっては複雑な計算を伴う書類の提出が必要となりますので、専門家にもご相談なさった上、的確なタイミングで手続きを進められるようおすすめします。

 

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