「資産家の節税法」で差をつけよう その1

「資産家の節税法」で差をつけよう その1じつは資産形成のために以前、不動産や株式を購入しております。
こうした固定費を少しでも抑える方法はあるのでしょうか?

このような悩みを抱えている経営者は多いので、いくつか効果的な方法をご説明します。
すぐに活用できる方法もありますので、現状を見直すだけで、節税できるものもあるはずです。

個人にかかる主な税金とは?

「知らなかった」をなくそう

まずは個人で節税できる税金の種類を確認しましょう。
きちんと把握しているつもりでも、じつは見落としや誤解が生じていて、もっと節税できたのにという場合もあります。

【個人にかかる主な税金】
◦所得税(および復興特別所得税)
◦住民税
◦相続税
◦贈与税
◦不動産の取得や保有、譲渡にかかる税金

いかがでしょうか。
この税金については重点的に節税対策を講じているけど、こっちは何もやっていなかった、などとバラツキがあったりしないでしょうか。
支払う金額を少しでも減らせれば、お金回りにも余裕が出てくるはずです。
「この節税策はすでにやっているな」「こんな節税策もあったんだ」とご自身の節税状況を再確認する意味で、それぞれの方法をみていきましょう。

資産運用の中でできる節税

資産運用時の節税策を考えよう

「減らさない」節税策についてお話する前に、まずは資産を「増やす」方法についてご紹介しておきましょう。
というのも、個の記事をお読みの方で、とくに資産家と言われる方々は、先祖代々の土地を引き継いでいたり、資産形成の一つとして何かしらの不動産を所有していたりするケースが多いからです。
そこでここでは、先に資産家の方が資産運用している段階での節税策からご説明したいと思います。

これからの時代は3つの考え方が大事

これまでは資金確保のために、やむを得ず不動産売却をするという選択がありました。
しかし税制改正で小規模宅地等の要件が変わったため、これからは3つの考え方が重要になってきます。

◦「長期保有でインカムゲインを目的とした投資」
◦「短期間の保有でキャピタルゲインを目的とする投資」
◦「いつでも資金化できる不動産として所有する

所有不動産を見直してみよう

まず大事なのが、不動産の個別キャッシュフローを把握し、それを高める努力をしておくことです。
個々の不動産が、年間どれくらいのキャッシュを生み出しているのかチェックし、納税資金が確保できるか確認します。
もし、納税資金がショートしてしまうようであれば、納税のために売却してもよい不動産を選定し、いつでも売りに出せるよう権利関係などに不備がないよう整理しておくことが重要です。
隣地との境界を確定させたり、賃貸物件であれば賃貸借契約書の不備をなくしたり、修繕を施したり、空室を減らしておかなければなりません。

収益性を高められるか検討する

不動産の活用も重要です。
地価の下落は土地の財産価値を目減りさせます。それゆえ土地を所有するときは、何かしらの対応策をとらなければ、土地所有者は苦しい立場に追い込まれていく危険性があります。
では、そんな時代の不動産活用の知恵とは何でしょうか。
たとえば、不動産を評価するときは「収益確保」を重視します。
所有不動産は「収益が上がるかどうか」をチェックし、収益性が低ければ、対応策として、賃貸物件を建てたり、収益性が高い土地に買い替えるなどの対策を検討します。
さっそくそのポイントをチェックしていきましょう。

10%の収入確保をめざそう

課税総資産に対し、10%の収入確保を目標としましょう。

年間収入総額÷課税総資産(評価減を控除後)=10%

基本的には次のように考えます。

①土地の種類分けを行う
◦残す土地
◦利用する土地
◦納税に備える土地
◦処分する土地
②利用する土地の活用を徹底検証し、高収入を図る
③処分すると決めた土地は価格下落が進行する前に売却を進める
④好立地の不動産を購入する
⑤高収益不動産への買い換えを行う

1手元資金が増えると相続対策の選択肢も増える

不動産を活用して収入を増やすことには、2つの目的があります。
1つは、増える保有コストを補って生活資金を確保すること。もう1つは、手元資金を増やして相続対策に備えること
手元資金が増えると、

①物納することに決めた納税予定地を手放さずに済む
②物納後に残った相続税は短期間の延納で納めることができる
③現金があれば、相続人が納得する財産分割がスムーズにできる
④相続対策の選択肢が増える

このような相続対策が可能になるのです。

現状の所有不動産を活用して収入を増やす

では、土地を活用して、投資に見合った収益が確保できるかどうかを確認していきましょう。
まずは立地調査(マーケティング)です。
人の流れや交通量、同業者の配置、駅からの距離、近隣の公共施設・学校、さらに周辺の賃料と同業物件の稼働率などが大事なポイントになります。
不動産の活用を進めるときは、これらの情報を積極的に集め、稼働率を周辺よりあえて低めに設定するなど、慎重に収支予想を立てる必要があります。
また、土地活用の収益性は「投資利回り」によるチェックが不可欠です。
たとえば、賃貸アパートの建設を考える場合、土地の時価が1億円で、建物の建設コストが1億円とすれば、合計投資額は2億円になります。
予想される年間家賃収入を2億円で割ったものが、「表面利回り」(グロス利回り)になりますが、事業の管理運営には必ず経費がかかります。
収入から固定資産税や火災保険料、管理費、借入金返済などを差し引いた収支計算後の「実質利回り」(ネット利回り)が大切な指標になります。
利回りをチェックするときは、マイナス面は大きく見積もり、プラス面は少なく考えるほうがいいでしょう。

表面利回り(グロス利回り)=年間家賃収入÷物件価格
実質利回り(ネット利回り)=(年間家賃収入ー必要経費)÷物件価格

さらにここで忘れてはいけないのは、建設後、いくらで売却できるかを想定しておくこと。
相続やほかの事業の失敗で、資産を売却することになるかもしれません。
万が一を考慮して資産活用を考えるのがオススメです。

有効活用が難しい不動産は買い換えを検討しよう

また、有効活用が難しい不動産は整理しておきましょう。

①駅から遠い(徒歩10分以上)
②土地に接する道路が狭い(4m以下)
③地形が悪い(いびつな形)

これらの条件が重なり、有効活用が難しい土地は少なくありません。
活用が難しい土地をもっていても、先が見えていますし、失敗する可能性が高いのが現実でしょう。
そんなときは、できるだけ駅に近い、道路が広い、地形がいいといった条件を満たし、有効活用できる土地と買い換える方法を検討しましょう。



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